중소형 빌딩 오너의 Hold · Develop · Sell 개발가능성이 확인되고, 새로운 건물에서 만들어낼 수 있는 현금흐름까지 검증되었다고 가정해보자. 그렇다면 소유자는 직접 개발해야 할까. 반드시 그렇지는 않다. 개발사업의 수익성이 높다는 것과 현재 소유자가 직접 개발하는 것이 가장 합리적이라는 것은 서로 다른 문제이기 때문이다. 개발을 통해 만들어지는 추가가치에는 공사비뿐 아니라 자기자본, 금융, 사업기간과 개발위험이 필요하다. 따라서 자산소유자의…
Operator-led Development와 중소형 빌딩의 새로운 개발방식 중소형 빌딩 개발은 흔히 토지에서 시작한다. 용도지역과 용적률을 확인하고, 가설계를 통해 최대 연면적을 산정한 뒤 공사비와 예상 임대료를 적용한다. 사업성이 확보되면 건물을 짓고 준공을 전후해 임차인을 모집한다. 이를 단순화하면 다음과 같다. Site → Design → Construction → Leasing → Stabilization 오랫동안 익숙했던 개발방식이다. 하지만 이 방식에는 근본적인 불확실성이 하나…
Existing Income에서 Development Optionality까지 서울의 중소형 빌딩 시장에서는 종종 현재의 임대수익만으로 설명하기 어려운 가격이 형성된다. 중대형 오피스에서는 안정화 NOI와 Cap Rate이 자산가치를 설명하는 핵심 지표로 사용된다. 반면 중소형 빌딩은 현재 발생하는 임대수익에 비해 높은 가격에 거래되는 경우가 적지 않다. 단순히 현재 NOI를 거래가격으로 나누면 매우 낮은 Cap Rate이 산출되기도 한다. 그렇다면 중소형 빌딩의 투자자는 낮은…